中国房地产泡沫何时破,房地产泡沫化现象
随着加拿大楼市的崩盘,中国房地产也被人推上来风口浪尖处。如今的中国楼市已经处于一个变态发展的趋势,更有甚者提出了中国楼市即将崩盘的消息,这对购房者有哪些影响呢?
不难发现,过去十几年中国房地产市场涨多跌少,且每次下跌都是在政策调控下的短期回落,其后由于政策由紧转松,报复性反弹后,房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期,且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位,但这种情况得以长久持续,并未出现房地产危机。
这使得不少观点认为,中国并不存在房地产泡沫,中国房地产实践挑战传统经济学理论框架的背后,是中国独特的制度框架使然。这种独特之处能够对抗经济规律,支持中国房地产永远上涨。笔者将中国房地产市场的几点独特性归纳如下:
在两年内的短期里,通货膨胀率很低,名义房价上涨和真实房价上涨相近;但在谈论长期房价上涨幅度时,不区分名义价格和真实价格,就会过分高估房价上涨情况。比如说,如果中国的通货膨胀率是5%,20年后的名义价格水平将是现在的近3倍,30年后是4倍多;如果中国的通货膨胀率是8%,30年后的名义价格水平将是现在的10倍。举例来说,10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元,现在卖35万澳元,名义上涨了17倍,但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍。
考虑经济增长和通胀因素,一般而言,房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但目前整个房地产市场,调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量,而非真实的价格。我认为,调控机制在调整房屋供给数量的同时,理应充分考虑“真实的房价上涨”这一因素,否则调控将是有失偏颇的。这一综合机制,也将是中国未来房价回归合理的重要机制。
剔除通货膨胀因素,我们还要考虑房子质量的差别。今天用更好的建材造出的房子,本身成本就更高。.(2015)计算了经过质量调整的房价,从2003年到2013年,中国一线城市平均每年涨13%,三线每年平均涨8%。
北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇在近日举行的“中国房地产市场分析研究座谈会”上给出自己的答案:“房地产是不是个快破了的泡沫?很可能不是。就算是,不太会爆。”
他表示,“房价看起来涨了很多,但还不是一个巨大的泡沫,就算非得说它是巨大的泡沫,这个泡沫也不会崩盘。”
他是基于供给和需求两方面做出这个判断的。在房地产库存方面,他表示,一线城市开发商没存货,北上广深没什么房子可卖,二线城市存货略有上升,没那么严重,四线城市的存货很多。他表示,现在中国的房子更多的盖在了不需要盖的地方,没有盖在特别需要的地方。
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