271家房企宣告破产,2019房价走势将如何?
近段时间以来,房价暴跌一直成为舆论热议的焦点。随着271家房企陆续宣告破产,烂尾楼盘谁接手呢?我国未来的房价将何去何从呢?
2019年以来,资金链断裂的知名中型房企也有几家,像五洲国际、新光集团、银亿集团等知名房企,而银亿集团作为全国五百强的著名房企,在负债500亿元的重压下,于2019年6月突发申请破产,曾经的宁波首富至此跌落神坛!
以房地产为主业的中弘股份,已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年,正式告别资本市场。当时,中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。
如果从2016年10月份算起,这一轮调控已经进行了将近3年,2017、2018年去杠杆时,虽然有的城市楼市依然火爆,但一方面因为银行迟迟不放按揭贷款,房企就拿不到回款;另一方面是因为融资渠道收紧,很多房企资金链就相当紧张了。
相比去年一年破产458家,今年房企破产速度明显加快了,所以大概能明白是个什么样的趋势。
而且查看这些地产公司,大部分集中在一些三四线小城市里面,遇到牛市,他们就有肉吃,一旦市场预冷,很多小房企就可能资金断裂。
现在地价不断上涨,人工材料不断上涨,房地产的利润本身也在下降。加上这几年大房企不断下沉地市,有些品牌房企进入三四线城市后,不管质量如何,购房者却很认牌子。
大房企的市场占有率不断提高,就是建立在小房企倒闭,退出市场的基础上。有的小房企实力太弱的可能扛一年半载就扛不住了,要是再决策失误,那更加容易导致资金链断裂。
最后的结果就是没有结束的工期烂尾!所以三四线城市经常会碰到楼盘维权的事情。阜阳就有很多这样的例子。
按照现在的金融严监管的情况,是逼着所有的房地产企业卖房自救,过去的大量融资光利息的压力就太大了。所以,在这种情况下,未来三五年房价下降的可能性最大。笔者现在给几家房地产企业解决问题的办法是:一边通过市场化的产业基金融资降低融资成本,一边降价卖房,争取早点卖光原来的房子,再重新用产品金融化来盖房子,再通过向金融地产转型升级,与地方政府合作打造产业集群拿到更低的地价,然后通过资本运作获得更高的利润。
未来3年,三四线城市出现楼市空心化,创造需求的能力减弱,预计有一个小幅度回调过程,一线和强二线城市则伴随着限购解除,会有一个稳定小幅度攀升的过程,这两个过程是此消彼长的,在达到阶段性人口流动平衡,房价就基本稳定下来,但房价大涨的可能性已经很低了。
未来是存量房市场。新房开发成交量会逐年递减,二手房交易逐步占主导位置,长租房、共有房、政策扶持房将多层次满足一二线城市居民多样化需求。
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