三四线楼盘成交量降21。3%,2019房价走势将如何
目前我国的三四线销量降21.3%,土地成交降25.8%。面对这些楼市成交数据,意味着我国楼市哪些信息呢,接下来我们就来看看对人们会带来哪些影响吧。
今年1-4月,全国商品房销售面积42085万平方米,与去年同期的峰值相比,仅下降0.3%。其中,3月和4月的销售规模均高于去年同期,说明这轮反弹的力度不容小视。
由于绝对销售规模仍处于高位,加上融资闸门大开,房企的投资信心有所恢复。前4月房地产开发投资同比增速达到11.9%,创下最近四年多以来的最高纪录。同时,一二线城市再度出现抢地现象,部分城市还刷出了区域性“地王”。
但若拉长时间周期来看,“下行期”的判断仍然是当下的市场共识。且4月以来,无论是住建部、发改委等中央监管部门,还是部分地方政府,均针对市场异动做出快速反应,体现出调控的利剑仍然高悬。
2019年以来,全国商品房累计销售面积始终低于上年同期。但由于市场在最近两个月有所起色,到今年前4月,这一差距已经微不足道。考虑到去年前4月的销售规模创下历史同期新高,因此今年的绝对销售规模之大,仍然不容忽视。
专家认为,季节性和政策性的因素值得关注。一方面,春节假期累积的需求,在3月和4月集中释放;另一方面,二线城市出台落户新政,加上房贷利率有所下降,刺激了市场需求。
另外,近期的市场回暖,还在于去年的楼市“余温犹在”。“虽然棚改规模缩水,但三四线城市的销售规模不会那么快降下来,而且一些二线城市的销售规模有所提升。”
目前土地市场的火热主要还是受到政策面的催化。2019年4月,国家发改委发布通知称,将全面放开户籍制度。5月,国务院发布通知,允许闲置宅基地入市。加上此前关于“人才落户”政策的铺垫,意味着新一轮城镇化建设有望为房地产市场的复苏注入活力。
目前房企最关注的是两个问题:一是“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策到底能释放多少房地产需求?二是释放出来的需求能否顺利向城市转移。
从需求看,调控政策对人口的释放需要一个渐进过程。伴随需求逐步释放,企业资金周转速度减慢,土地持有成本和管理成本不断提高,考虑到地区性政策规划及城市自身需求的不确定性,房地产市场的需求更加充满不确定性。
首先,随着城乡一体化的逐步推进,城乡间的发展差距会逐步缩小,人口转移的重要性也将逐渐减弱,未来人口能否充分转移面临较大不确定性。一旦出现上述结果,房企目前的“抢地”行为就会与未来的城乡格局和市场需求存在较大落差。
其次,除了需求支撑外,拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理性,还要取决于未来房价的走势,同样存在较大不确定性。近期住建部发布地价波动预警,并再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地,房企很容易置身于两难境地。
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