8月东莞房价持续下降,东莞房价走势将如何
昨日,东莞市统计局官网发布7月新建房的网售情况,发现东莞楼市在7月的表现有点“凉快”。签约销售3228套,同比下降6.1%,环比下降14.8%,是今年除了2月之外成交套数最少的一个月。那接下来的房价走势将如何呢?
行内人士表示,自去年4月东莞限购政策升级加码以来,东莞新建商品住宅成交量长期处于较低水平,在限购、限价、限贷、限签等楼市政策影响下,开发商推货积极性降低,成交量较低。根据合富研究院的分析报告显示,7月东莞一手住宅供应面积和签约面积都出现不同程度的下滑,预计今年下半年供需会持续低迷。在有限的供应下,东莞一手住宅库存面积和去库存速度均创下年内新低,房价则保持平稳走势。
1、一手住宅签约面积下降
7月的东莞楼市保持调整态势,开发商推货积极性不高,一手住宅供应面积仅为26.2万平方米,环比上月下降约五成,同比去年下滑41%。一手住宅签约面积为38.5万平方米,环比下滑16%,同比减少1%。
从今年1—7月的数据来看,东莞一手住宅新增供应仅233.7万平方米,同比减少7%,创出新低。业内人士认为,在调控政策之下,开发商推货积极性低是导致供应低迷的重要因素。从网签面积来看,1至7月东莞约265万平方米,同比减少2%
合富研究院分析认为,今年下半年东莞一手住宅的供需或将持续低迷。去年下半年,东莞一手住宅供应量月均为7200套,“以目前的数据进行预测,今年下半年供应量将较去年大幅萎缩。供应不足加上政策限制,预计下半年签约量将萎缩。”该研究院分析认为。从价格来看,7月东莞一手住宅签约均价为16974元/平方米,同比微涨2%,依然保持平稳。
在政策调控、蓄客不足等因素影响下,开发商放缓上市步伐,7月供求都创新低。从库存面积来看,截至7月底东莞一手住宅库存面积约488万平方米,环比6月微减2%。按照过去2个月、3个月和6个月平均去化速度来看,东莞住宅去库存时间分别为10.6个月、11.3个月和12.7个月。
业内人士认为,目前东莞库存总量及去库存时间均创年内最低,总体呈小幅持续减小趋势,当前整体库存压力不大。从商住地的供应来看,7月东莞的商住地成交出现“断档”,并无成交,但有7宗商住地块挂牌,预计8月的土拍市场会十分热闹。
2、区域成交分化减少
7月东莞住宅成交以低房价区域为主。根据合富研究院提供的数据,7月签约量前十区域中,一半区域的均价在1.5万元/平方米以内,最高均价为1.83万元/平方米。
从成交套数来看,区域均衡度较高。相比过往几个月,7月东莞前十区域80%的成交集中在150—200套,成交最高的区域仅290套,占比9%。
受供应不足影响,市区无一街道成交上榜。今年年中,东莞主城区供应下滑趋势最明显,从4月的1190套下滑至6月、7月的不足200套;滨海片区供应量波动较大,7月创年内新低(春节除外);东北和临深片区总体保持供应增长态势;莞北片区供应量整体稳定;水乡片区供应底部回升;松湖片区供应冲高后回落。
从成交产品来看,洋房网签均价呈现小幅回落态势;别墅均价近两个月上升明显;商业公寓价格持续稳步上扬;车位价格波动最小;写字楼价格近2个月小幅回升;商铺围绕1.8万元/平方米上下波动。
3、沙田潜在供应量居首
合富大数据显示,2018年7月东莞整体开工172.7万平方米,环比增加较多。其中住宅开工量约127.4万平方米,环比前一个月大幅增加135%,与去年同期对比增加近三成,7月住宅开工量是2017年以来最高的月份。
今年前7个月,东莞住宅开工313万平方米,月均开工量约45万平方米,7月开工量大幅上升,拉高了全年月均开工量。假若按照目前月均水平,全年预计住宅开工量约为536.4万平方米,是自2010年以来开工最少年,未来供不应求的局面将愈发严重。
截至2018年7月,东莞市一手住宅潜在供应量811.1万平方米,与6月对比潜在供应量环比有一成的增加。其中,7月东莞洋房潜在供应量690.3万平方米,环比上涨11%,别墅潜在供应量114.5万平方米,环比增加17%。
“本月新开工大幅增加是导致潜在供应量增加的直接原因,其中表现为多个项目大批量开工,如碧海云天、松湖碧桂园天鉆及艺境湾花园。”各区域潜在供应中,本月沙田镇跃升至第一位,约80.5万平方米,碧海云天本月新增近35万平方米,对整体影响较大,其次是塘厦镇,约76.3万平方米,环比6月有2个点的下降,整体走势较平稳,排名第三的是虎门镇,约56.3万平方米,虎门镇有新盘开工(汇景湖畔华庭)加大潜在体量,环比有34%的增加。
据悉,截至2018年7月各开发商潜在供应(别墅、洋房、公寓、办公)体量最多的为碧桂园,约94.2万平方米,环比增加15%;其次是万科,约为80.1万平方米,环比增加14%;佳兆业受个盘影响,本月跃升至前十,约29.4万平方米潜在供应量
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