2017年楼市调控动态,三四线去库存明显
随着一二线城市楼市调控热度的降低,政府把调控的方向对准了三四线城市。根据最新的房地产网站给出的统计报告显示,三四线城市如今已经出现了明显的去库存现象。
目前,一线、二线城市,去库存任务已经基本完成,三线、四线城市担任去库存的重要工作。对此,社科院金融研究所研究员易宪容日前称,由于三线、四线城市居民的家庭住房拥有率远高于一线、二线城市,三线、四线城市本地居民的住房需求量十分有限,再加上这些三线、四线城市的人口不是增加而是在减少,而当前住房的需求者是以独生子女为主体的人口结构,更是会让这些城市的住房市场投资需求减弱,因此,三线、四线城市形成了高库存。
可以说,一二线城市房楼市的火热,是建立在三线城市的冷清之上。2011年以后,一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地,经过几年的开发周期,目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。而大部分三四线城市人口增长却较为缓慢,产业吸引力不足,城市基础设施相对薄弱,住房需求增长速度处于较低水平。今年1—4月份,非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米,比去年末增加了1233万平方米。据调查,在安徽六安市,大街上优惠价、补贴、现房不用等的广告语随处可见。去年卖到3800元/平米的楼盘,今年降到2900元也没售完。一些四五年前就开盘的楼盘,现在仍有库存。此外,居高不下的库存,不仅存在于三四线城市,在部分二线城市如重庆、成都、西安等也不同程度存在。
如果房价还是在上涨,而销售量又快速增长,这只能说明这个时候的住房已经不是消费品而是投资品了。因为,对于作为投资品的住房来说,如果房价在下跌时,由于投资者购买无利可图,甚至于亏损,这时住房投资者根本就不会进入市场。房价越是下跌,住房越是没有投资者购买,住房的库存当然越来越多。只有房价上涨时(无论其涨幅有多大,只要上涨就行),住房投资者才会进入市场。而且房价上涨幅度越大,投资者越是会涌入市场。这时,住房销售肯定会增加。同时,如果房价上涨,房地产开发商利润也会增加,这样会激励房地产开发商增加更多的供给。房价上涨幅度越大,房地产开发商增加住房供给的动机更是强烈,建造的住房会更多。可见,政府职能部门制定的房地产市场政策要让房价上涨时去库存可是一种天大笑话。
一方面北上广深早早出台了楼市新政防止房价涨幅过高,紧接着合肥、南京、厦门等热门二线城市在上半年由于房价飙涨,也纷纷出台楼市调控政策,给过火的楼市降温;另一方面东北三省、安徽、江西等省为去库存加码,采取补贴、房贷利率优惠等措施刺激楼市,希望借此进一步消化过大的楼市库存。未来,三四线城市去库存才是真正的攻坚战,中国的楼市未来或将坚持一城一策的分化调控。
分析人士建议,目前对三线、四线城市的房地产调控需精准分类调控、因地施策,防止价格过度上涨,严厉遏制投机炒作,对多数库存高企的三线、四线城市仍需强化扶持。比如加大县级政府的财政支持,鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。
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