农村集体土地将正式入市,对房价将会有何影响?
随着农村集体土地将正式进入房地产市场,对于我国的房地产来说,会带来哪些变化呢?这一制度的推行,给人们带来了哪些与众不同的地方呢?
修正法草案的重点内容包括:主要围绕农村集体土地所有权,土地承包法以及土地经营权等三权分置,内容明确了农村土地承包法关系保持稳定并长久不变,维护进城务工落户农民工土地承包法的相关权益,保护集体土地相关权益等问题做了修改和调整,将农村集体土地权益放到了与国有土地同等同权的位置。
未来农村集体土地,可以入市与国有土地同价、同权、同等准入的标准规范,相关修正草案已通过人大的审批,这代表着2019年将正式进入市场进行执行和实施的阶段。
农村集体土地入市的优势主要体现在,调节土地市场资源短缺的供需矛盾的市场状态,解决农村闲置或者零散的土地资源的有效资源整合,在保持农村耕地红线不变的情况下,进行有效有序的规划,农村土地资源市场,增加土地资源利用的高效率大幅度提升。
城市发展规模较大,很多近郊区发展的机会在增加,产业和企业的布局较多地围绕在近郊区市场上。预计后续在此类集体建设用地方面,近郊区的用地会率先进行改革。
同时,这一层改革会带来三个积极效应:一是有助于发挥集体建设用地的价值,租赁市场的发展成为盘活此类用地的一个很好渠道。二是通过发展正规租赁市场和产品,有利地打击部分小产权房等租赁行为。三是通过发展租赁市场,形成更为科学的社区建设,有助于此类区域后续较好规划。
依据传统的审批流程,农村土地归集体所有,城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过地方政府征地,转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。
中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金,让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道,由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。而且,在征地环节中,往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。
此次改革具有重大意义
第一:“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。
第二:这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞的。
第三:这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
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