调控风暴加息后时代买房如何贷款划算
近日有消息称,各家银行总行纷纷调整了首套房的优惠利率,从11月1日起,优惠幅度从原先的7折上调至8.5折,北京、上海等地银行已开始执行这一规定。房贷从严政策已成趋势,新政策对市民的资金流向有何影响?如何贷款更划算?
新申请的房贷按照8.5折执行
“房贷取消7折优惠,我的月供会不会增加?刚刚才加息,按揭再增加就有点吃不消了。”看到这一消息,不少读者第一时间向记者咨询。就此,记者致电多家银行,多数银行表示暂未收到总行的具体通知,但从本周起已经开始执行新利率,新申请的房贷按照8.5折执行,此前已是7折的房贷仍按7折执行。
“现在有关房贷业务的消息比较敏感。”某大型国有股份制银行江门分行个人信贷部员工告诉记者,此次取消房贷利率7折优惠的规定是从各家银行的总行发出的,其实有多家大型银行早已提前对首套房客户执行8.5折的贷款利率了。“以后商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准变为首付最低30%,利率为同档期基准利率下浮15%;二套住房为首付最低50%,利率执行同档期基准利率的1.1倍,禁止对第三套及以上住房提供贷款。”
一次优惠利率调整相当于4次加息
一位不愿提名的银行房贷部门工作人员表示,监管层连发多道政策是要遏制楼市价格过快增长,对于存量房贷政策并未作出新的规定,各银行仍会按照以前和客户所订立的合同条款执行,也就是说旧房贷大多不会受影响。
和10月20日的央行加息相比,此次商业房贷优惠利率调整无疑对买房者的影响更大,以一笔20年期100万元的商业贷款为例,对于首套购房买家来说,在目前6.14%的基准利率下,如按照原先7折利率计算月供为6217.98元,而如按照上调后的8.5折利率计算月供将增加至6721.14元,贷款人每月还款额增加了503.16元。而与之前央行加息时5年期贷款基准利率从5.94%上调至6.14%——即增加贷款人月供115.57元相比,首套购房利率最低折扣从7折提升至8.5折,给购房者直接增加的成本支出相当于4次加息。
“8.5折还算优惠了,如果是二套房,利率还是1.1倍呢。”该工作人员建议,如果是已经享受到7折房贷优惠的市民,不必急于提前还贷;对于那些想卖掉老房子贷款买新房的市民,必须算清成本账,毕竟新办房贷每月按揭增加额也不是一笔小数字。
运用组合贷款理财最省钱
银行专家提醒市民,如果房贷想省钱,最简单、最可行的办法是用公积金贷款或组合贷款。目前江门市区住房公积金个人贷款最高额度为20万元,两个或两个以上申请人购买同一住房的最高贷款额度为40万元,也就是说,如果夫妻俩人都有住房公积金,最高可贷40万元,若需要贷款额度较高,可以申请“公积金+商贷”的组合贷款。
如果是组合贷款,应尽量延长公积金贷款年限,同时尽可能地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额;这样,每月还款的结构是公积金贷款份额少、商业贷款份额多,公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样,同样可以节省一大笔开支。
房地产信托类产品收益率或将上升
房贷利率的调整不仅会对楼市产生影响,也会对资本市场产生影响。在楼市调控政策下,越来越多市民将选择持币观望,业内人士分析,目前只有股市可以承接这样大的投资资金量,估计楼市投资资金将进一步流向股市。此外,房地产企业银根收紧,将不得不通过信托理财产品进行融资,今年后两个月房地产信托产品的收益率可能会进一步上升。中行江门分行城区支行的陈先生告诉记者,这类产品的投资门槛较高,资金量较大的高端客户可以重点关注。
楼市第二轮调控启动后,房地产信托产品俨然成了房企融资最后的一根救命稻草。记者从相关报告中了解到,10月中旬全国发行的18只集合理财产品中,有10款应用于房产开发。近3个月来,房地产信托产品发行规模已经超过去年水平,产品收益率也在上升,10月份发行的房地产信托产品平均预期年化收益率首次突破9%。相比而言,目前银行一年期利率仅为2.50%,投资房地产信托的收益是银行定期存款的3倍多。
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