房地产行业并购,楼市迎来巨变
当前的中国房地产市场,并购之风盛行。在房地产行业不断并购之下,我国的楼市正面临着巨变。它开启了我国房地产市场哪些新的格局呢?对于打算购房的人士来说,要如何对待购房这件事呢?
房地产行业日益金融化、投行化、互联网化,只有获得合作并购能力才能快速完成这样的转化。房地产并购也是企业获取土地、寻求融资的重要途径。并购能够满足众多企业包括扩张规模、占领异地市场等不同的需求,能够带来非常大的机会。通过并购来整合资源、扩大规模似乎成了国内知名地产开发商的共识;但并购是柄双刃剑,利用得当如虎添翼,反之则后患无穷。
因此房地产企业在作出并购决定前,一定要充分调研并做好各项准备工作,要弄清楚自己通过并购想要达到的目的、目标公司的现状、历史和未来以及并购了目标公司后是否确实能达到自己的目的,在权衡利弊后,再决定采用某一种并购模式还是合资模式。
通过并购项目公司股权或直接收购的方式获取项目资源,是房地产行业并购的主要目的。从梳理的30多家房企百余条并购案例来看,项目资源主要选择那些区位、产品与并购企业发展战略及市场主流需求相契合,发展前景、预期收益良好,性价比较高的项目。以并购规模较大的恒大、融创以及阳光城、新城控股等企业为例:
恒大、融创:青睐重点城市中变现快、产品定位契合企业或主流市场需求的项目
恒大、融创是行业的并购大户,主要青睐于“能快速入市销售、实现现金回流”的项目。
恒大偏好于有深耕基础的二线城市。具体来看,哈尔滨虽不是全国的热点二线城市,但在东北市场中相对活跃,而2013年至2016年恒大在哈尔滨的商品房销售额一直占据领先位置;成都是中西部地区市场潜力较大的城市之一,恒大在成都的商品房销售额2015年、2016年均在市场前列。在这两个城市的收购,不仅可以发挥已建立的市场影响力,同时将进一步巩固恒大在当地的市场地位。
融创偏好于核心一二线城市,或为进一步深耕或为拓展。谨慎选择城市,进入必将深耕,这是融创十余年坚持的核心战略,也是其并购选择要素,对一个城市的战略性看好成为重要的筛选条件,融创对郑州、深圳地区项目的收购就是典型代表。融创关注并看好郑州的市场空间及发展潜力,所以通过收购美盛置业有限公司70%股权和债权成功布局郑州市场,完善了公司核心一二线城市的布局;融创一直看好深圳及周边市场, 2016年通过收购莱蒙国际的7个项目公司所有权战略性进入深圳,完成四大一线城市布局。
房地产行业调控及由此带来的市场洗牌,给房地产基金提供了大量以并购为主的股权投资机会。
“一方面,受到宏观调控加剧和新的金融监管规定等影响,大量中小民企出现融资难、资金链紧张等困境,表现出较强烈的被并购意愿;另一方面,由于房企通过招拍挂拿地越来越难,转而积极通过在建工程转让或股权并购获取项目土地。两方面因素碰撞,市场涌现大量并购机会,房地产基金生逢其时。”邵律表示。
与此同时,国家政策也推动了资产证券化加速发展,为存量物业增加了盘活出口。土地拍卖竞持有比例、租赁市场大发展,这些新政令使开发商手上的持有物业增加,如何盘活存量资金、释放资产价值、拓宽融资渠道,都要求房地产基金往更能体现主动管理能力的股权投资方向发展。因此,资产证券化产品能为项目经营提供长期稳定融资,打通退出渠道,亦是未来大势所趋。
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