土地开发流程
开发程序
1.开发主体
土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成,不管是包含农地征转用过程的土地一级开发,还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发,实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。
2.开发程序
(1)计划编制
首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划,来编制土地一级开发计划。
(2)前期策划
根据已编制的土地一级开发计划,原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后,向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审,委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。
(3)征询意见和审批
市级国土资源管理部门会同相关部门,包括规划、建设、交通、环保等部门,就土地一级开发实施方案提出原则意见。
同时,土地一级开发项目涉及征用土地的,土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请,由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续;涉及农转用的,向国土资源管理部门申办农转用手续;涉及房屋拆迁的,向房管部门办理房屋拆迁手续。
土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体,并下达土地一级开发批复,签订土地一级开发合同。
(4)组织实施开发
土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估,按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等,并需经过政府主管部门审查通过。与此同时,进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案,以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作,就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。
(5)项目验收
土地一级开发项目完成后,土地储备机构负责实施,由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地,纳入政府土地储备库。
开发规划
勘测与调查
主要是摸清待开发土地资源的数量质量与分布,为土地开发规划提供基础资料
确定开发目标
其基本目标是充分合理利用土地,增加土地的可利用面积,改善土地的利用条件,以提高土地的利用效益。具体目标的确定一般取决于以下几个方面的因素:
1.社会需求与经济建设的需要
2.待开发土地的适宜性和生产力
3.经济实力和技术水平
从社会经济技术生态等各方面论证待开发资源开发的可行性,目前以农业开发为目标的可行性论证一般以经济效益的分析为主,同时还考虑土地开发对生态环境的影响及其对社会需求的满足程度,主要指标有产投比、土地生产率、土地利用率、土地生态效益
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