苏州楼市发展迅速,2017年已经接近北上广
在我国,众所周知的就是北上广的经济处于我国的中流砥柱,它们高昂的房价也是人们热议的话题。而对于二线城市苏州,这几年来它房价快速增长,甚至有解决北上广房价的趋势。
某数据研究中心整理,由网签数据可以看出,当周商品住宅整体签约1610套,环比上涨2.22%,环比区域表现来看,双吴区域环比上涨,其他各区环比下滑,吴江、相城波动较大。和前一周整体情况相比,当周楼市表现持续平稳,波动较小。
从新房成交数据来看,单周商品住宅签约量1610套,环比上涨2.22%,楼市下半程的第二周,在没有新政预期的背景下,苏州楼市成交逐渐趋于平淡,市场成交的主力依然围绕“性价比”展开。从区域来看,吴江区首当其冲仍然占据区域成交第一把交椅,以730套,环比涨幅三成的表现遥遥领先,该区域近期不乏推新,上半年热度余温持续。
吴中区重新夺回成交第二的位置,签约套数超过了三百套,涨幅10%,东方大道沿线的万科湖西玲珑、甪直板块的南山维拉、阳光城丽景湾分别荣登区域成交一二三名,这部分项目距离园区近,价格优势明显,园区外溢客户较多;相城区虽然有热盘湖畔樾山周签约过百套的助力,但其他楼盘表现并不突出,上榜单盘周签约量多数不过二三十套,因此区域排名掉至第三;高新区成交继前一周冲高后当周回落,区域成交主要集中在北新区板块;姑苏区、园区均走势下滑,区域内项目当周表现平平,而且老盘的滞后网签不乏影响,在售新盘表现都不够突出,园区随着可售房源的进一步消化,又没有新房源的及时补给,区域成交很难突破,整体还有待后续推新带动。
从2016年3月份算起,苏州已经调控了一年多,整个市场可以用一个字来形容, 那就是“稳”:不光是量稳,成交量较去年大幅下滑,楼市逐渐“退烧”,整体市场走势趋于平稳;也包括买卖双方的心态稳,你几乎找不到一个项目有捆绑销售、丝毫见不到挤爆售楼处、买房得全款还得拼关系的景象。市场很平静,房源供给也不紧张,买房人也很淡定。
限购极严,各种漏洞都被堵,外地人在苏州购房基本上已经绝迹,这也是苏州目前市场降温的主要原因。因为不管是上海还是苏州周边的核心城市,很显然投资者对苏州户口并不感兴趣,但苏州本地人却可以购买三套房,所以会出现苏州下属的市县组团到苏州市区买房。
苏州的房价开发商已经没有任何发言权,每个项目都严格根据土地的成本核算房价,统一由政府定价。这就造成了一个最有意思的现象:同一个区域,A楼盘条件好价格只能卖3万,而B楼盘条件一般价格却能卖到3万4,就是因为A楼盘是之前拿的地,地价便宜,政府给批的价格就低,而B楼盘拿的地价高,政府给核算的房价就高一些。这种现象不是个案,遍及整个苏州。所以,苏州楼市的数据已经失真,房价体系是混乱的。
苏州土地市场逐渐由高烧回归理性,开发商联合开发渐成常态,抱团取暖不哄抬地价,优质住宅地块仍会溢价50%左右。随着楼市的逐步饱和,城市中心区域土地越来越少,楼面价越来越高,以后的项目只能盖成豪宅(有句名言叫得屌丝者得天下,以后房地产是得土豪者得天下),这样一来,土豪盘和周边屌丝盘的巨大的差价对比便应运而生,土拍的高楼面价对周边房价的带动作用便不再显著,土拍产生的恐慌性逐渐消退,房价与地价的正向联系也不再紧密。
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